การซื้อที่ดินดี ๆ สักแปลงเป็นอีกหนึ่งเรื่องในฝันที่ใครหลายคนก็คงอยากจับจองเป็นเจ้าของ แต่การจะซื้อที่ดินครั้งแรก ควรรู้อะไรบ้าง ขั้นตอนเป็นยังไงบ้าง วันนี้ WeddingReview.net เรามีข้อมูลการเลือกซื้อที่ดินเบื้องต้น ซื้อที่ดินต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง การติดต่อขอรังวัดที่ดิน พร้อมทั้งขั้นตอนการโอนที่ดิน มาฝากกันค่ะ
ปัจจัยที่ควรพิจารณาก่อนซื้อที่ดิน
ปัจจัยที่ควรพิจารณาก่อนซื้อที่ดิน1. เป็นที่ดินที่มีเจ้าของชัดเจน
มีเส้นทางสัญจรหลักหรือรองตัดผ่าน น้ำ ไฟ เข้าถึง และไม่เป็นที่ตาบอดจนไม่สามารถนำมาใช้ประโยชน์ได้ โดยลักษณะของที่ตาบอดจะเป็นที่ดินที่ต้องเดินทางเข้าออกผ่านพื้นที่ของคนอื่น … และในการซื้อที่ดินสำหรับสร้างบ้าน ทางทีมงาน WeddingReview.net ก็ขอแนะนำว่าควรตรวจสอบว่าถนนเส้นทางเข้าออกเป็นสาธารณะอยู่หรือไม่ หรือมีภาระจำยอมและทางจำเป็น เพื่อที่จะได้เดินทางเข้าถึงที่ดินได้
2. เรื่องของการซื้อขาย
เมื่อมีการตอบตกลงที่จะซื้อขายระหว่างผู้ซื้อกับเจ้าของที่ดิน เพื่อผลลัพธ์ที่ดี ผู้ซื้อควรจ่ายในรูปแบบของเช็คที่ทางธนาคารเป็นผู้สั่งจ่ายให้เท่านั้น เช่น แคชเชียร์เช็ก ซึ่งสามารถติดต่อขอซื้อเช็คจากธนาคารในเขตที่ดินนั้น ๆ ได้ และในการซื้อแคชเชียร์เช็ก ควรตรวจสอบตัวสะกดเพื่อความถูกต้องให้เรียบร้อย
3. ควรดูสัญญาซื้อขายให้รอบคอบ
การทำสัญญาซื้อขายที่ดินเป็นสิ่งที่จำเป็นมาก ๆ เพราะการซื้อที่ดินนั้นมีมูลค่าการชำระเงินที่ค่อนข้างสูง และเมื่อได้ที่ดินดังกล่าวมาแล้วจะต้องสามารถนำมาใช้ทำประโยชน์ให้กับผู้ซื้ออย่างแท้จริงในระยะยาวได้ ดังนั้น รายละเอียดในสัญญาควรมีการตรวจสอบกันอย่างเข้มงวด ถูกต้องตรงตามต้องการโดยไม่ผิดต่อหลักการทางกฎหมายแต่อย่างใด … ในกรณีที่ต้องวางเงินมัดจำสำหรับซื้อที่ดิน ควรมีสัญญาหรือข้อความหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อเป็นหลักฐานป้องกันการเกิดปัญหาการดำเนินคดีที่อาจเกิดขึ้นหากมีการช่อโกงและการดำเนินการทางกฏหมาย
ข้อแนะนำและควรระวังในการซื้อที่ดิน
ข้อแนะนำและควรระวังในการซื้อที่ดิน1. ที่ติดจำนองที่ดิน
เป็นสัญญาอีกประเภทหนึ่งที่ผู้จำนองเอาที่ดินดังกล่าวมาใช้เป็นหลักประกันในการชำระหนี้ให้ผู้รับจำนอง ดังนั้น ในการซื้อที่ดิน ควรเลือกซื้อที่ดินที่ต้องไม่เป็นที่ติดจำนองหรือสัญญาเช่าใด ๆ หรือ อยู่ระหว่างการดำเนินคดี
2. เงินค้ำประกัน
เมื่อยังไม่แน่ใจอย่าเพิ่งรีบโอนเงิน ทั้งนี้ ในการซื้อ-ขายที่ดิน ก็เคยเกิดปัญหาโดนหลอกให้ผู้ซื้อวางเงินประกันแล้วผู้ขายหรือเจ้าของที่ดินแปลงนั้นได้นำเงินดังกล่าวไปใช้ไถ่ถอนเพื่อนำโฉนดที่ดินออกมา จึงเป็นเรื่องที่ต้องระวังเป็นอย่างมาก
3. ให้ระวังในเรื่องของการแบ่งขายที่ดิน
ในการแบ่งขายที่ดิน โดยมีผู้ขายบางรายต้องการได้ประโยชน์จากที่ดินดังกล่าวได้ทำเรื่องแบ่งย่อยที่ดินออกมาอีกหลายแปลงแล้วประกาศขายให้กับผู้ซื้อที่ดินหลายคน ผลคือ อาจทำให้เกิดความยุ่งยากในภายหลัง ต้องมาทำเรื่องไถ่ถอนที่ดินคืนแล้วยังต้องมาดำเนินแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ในที่ดินกันอีก จึงเป็นอีกสิ่งที่ควรระวัง
4. ควรติดต่อขอรังวัดที่ดิน
ติดต่อกรมที่ดิน เพื่อเจ้าหน้าที่ให้เข้ามารังวัดสำรวจที่ดิน เดินหาหมุดเขตว่ามีความชัดเจนถูกต้องตรงกับตำแหน่งที่อยู่ในโฉนดหรือไม่อย่างไร? ซึ่งการตรวจสอบทำให้เราได้รู้ความจริงอีกด้วยว่า เป็นที่ดินที่ยังไม่ติดปัญหาใด ๆ อันสร้างความยุ่งยากให้กับเราในภายหลัง
ในการติดต่อขอรังวัดที่ดิน จะต้องทำการนัดหมายล่วงหน้าก่อนรังวัด และเพื่อให้สะดวกสบายไม่ตัดขัด ควรเลือกวันรังวัดที่ดินในฤดูแล้งที่น้ำไม่ท่วม เพื่อให้เจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดินสามารถเข้าถึงที่ดินและทำการรังวัดได้
แนะนำ ขั้นตอนในการซื้อที่ดิน และ การดูเอกสารต่าง ๆ
แนะนำ ขั้นตอนในการซื้อที่ดิน และ การดูเอกสารต่าง ๆปัจจุบันเราสามารถเลือกซื้อที่ดินได้ง่าย จากนายหน้าที่ดิน ที่จะช่วยติดต่อประสานงานให้ทั้งในส่วนของเอกสารที่ต้องเตรียมระหว่างตัวผู้ซื้อกับผู้ขายรวมไปถึงการประสานงานกับกรมที่ดิน หรืออื่น ๆ ที่สามารถอำนวยความสะดวกให้กับผู้ซื้อผู้ขายที่ไม่มีเวลาไปดำเนินการด้วยตัวเอง อีกทั้งยังไม่สะดวกที่จะไปเจรจาต่อรองราคาเรื่องซื้อที่ดินได้ และเมื่อมีการใช้บริการจากนายหน้าค้าที่ดินแล้ว โดยปกติทางผู้ใช้บริการต้องเสียค่าธรรมเนียมบริการหรือที่เรารู้จักกันในนามว่า “ค่านายหน้า” โดยอัตราค่านายหน้าขายที่ดิน ปกติจะอยู่ที่ 2 – 5% ของราคาซื้อขายจริง และมักใช้วิธีประเมินจากมูลค่าที่อยู่บนที่ดินผืนนั้น ตลอดจนความยากง่ายรวมถึงกรอบระยะเวลาในการดำเนินการ
ซื้อที่ดินต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง
สิ่งที่ต้องเตรียมอันดับแรกก่อนไปยื่นจะเป็นในส่วนของเอกสารทั้งในส่วนของตัวผู้ซื้อและเจ้าของที่ดิน เช่น สำเนาบัตรประชาชน, โฉนดที่ดิน, ทะเบียนบ้าน ถ้ามีการเปลี่ยนชื่อสกุลก็ต้องแนบใบเปลี่ยนชื่อสกุล รวมถึงหลักฐานแสดงการสมรสมาด้วย
ลำดับถัดมาถึงจะเป็นการทำสัญญาซื้อที่ดินซึ่งต้องทำร่วมกันทั้งในส่วนของผู้ซื้อและผู้ขายโดยไม่ลืมตกลงค่าใช้จ่ายต่าง ๆ นอกเหนือจากหนังสือสัญญาซื้อขายแล้ว ยังมีค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ที่ต้องตกลงชำระร่วมกันอันได้แก่
- ค่าโอนที่ดิน
- อากรแสตมป์
- ค่าภาษีเงินได้ส่วนบุคคลของผู้ขาย
สำหรับค่าภาษีเงินได้ บางรายอาจต่อรองให้ผู้ซื้อหรือผู้ขายเป็นคนออกให้ ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับรายละเอียดที่เจ้าของที่ดินหรือนายหน้าตกลงทำราคา ซึ่งทีมงาน WeddingReview.net ขอแนะนำว่าควรพูดคุยและสอบถามรายละเอียดเรื่องนี้ให้ชัดเจนก่อนซื้อ
หลังจากรวบรวมเอกสารจนครบ ก็ให้นัดวันเพื่อไปติดต่อสำนักงานที่ดินเพื่อทำเรื่องโอนที่ดินกันได้เลย
ขั้นตอนการโอนที่ดิน
การโอนที่ดินซื้อขาย มีขั้นตอนอย่างไร ต้องเตรียมอะไรบ้าง
- ยื่นเอกสารทั้งฝ่ายคนซื้อและเจ้าของที่ดินที่เป็นคนขายให้กับเจ้าหน้าที่เพื่อตรวจเอกสารว่าครบหรือไม่อย่างไร ซึ่งโดยปกติแล้ว ทางนายหน้าจะเป็นฝ่ายดำเนินการให้ จากนั้นรอพนักงานเรียกตามคิวโดยที่ระหว่างรอ ทางเจ้าหน้าที่จะทำเรื่องประเมินราคาที่ดินเพื่อให้ผู้ยื่นเอกสารเตรียมชำระค่าอากรแสตมป์ ค่าโอน รวมถึงค่าภาษีเงินได้ส่วนบุคคลของผู้ขาย
- ลำดับถัดมา ทางเจ้าหน้าที่จะแจ้งค่าใช้จ่ายที่ต้องการโอนให้กับทางผู้ซื้อผู้ขาย จากนั้น เป็นหน้าที่ที่ต้องไปชำระเงินที่ช่องการเงิน ระหว่างดำเนินการจ่ายเงินในส่วนของค่าดำเนินการ ทางเจ้าหน้าที่จะทำเรื่องออกเอกสารการโอนที่ดินให้ … การชำระเงินค่าโอนที่ดิน ควรเตรียมจำนวนเงินให้ครบถ้วนพอดี แบบไม่ต้องทอน เพื่อไม่ให้เป็นการเสียเวลา
- เจ้าหน้าที่จะเรียกผู้ซื้อผู้ขายให้ลงนามในเอกสารร่วมกัน จากนั้น ให้นั่งเพื่อรอขั้นตอนต่อไป
- เจ้าหน้าที่จะส่งโฉนดที่ดินให้กับเจ้าหน้าที่อาวุธโสซึ่งมีอำนาจในการลงนามพร้อมประทับตรารับรองการโอนสลักหลังโฉนดที่ดินให้
- รับโฉนดที่ดินพร้อมกับส่งมอบเงินถือว่าเป็นการสิ้นสุดการดำเนินการ
- ในส่วนของค่านายหน้าซื้อขายที่ดิน ขึ้นอยู่กับการตกลง ในบางครั้ง นายหน้าประเภทฟรีแลนซ์ อาจตกลงให้เตรียมเป็นเงินสด โดยให้ผู้ซื้อจ่ายให้กับนายหน้าหลังโอนที่ดินเสร็จสิ้น ซึ่งก็แล้วแต่ตามตกลง
หลังโอนที่ดินเสร็จแล้ว การซื้อ-ขายถือเป็นอันว่าเสร็จสิ้น ยกเว้นท่านที่ต้องจ่ายค่านายหน้าเพิ่มเติมหากมีส่วนแบ่ง … หลังจากนั้น อาจเตรียมถ่ายเอกสารสำเนาโฉนดที่ดินภายในวันนั้นเก็บไว้สำหรับเผื่อใช้ดำเนินการต่าง ๆ ในอนาคต และที่สำนักงานที่ดินมักจะมีซองใส่โฉนดขาย พร้อมกับคนขายล็อตเตอร์รี่ที่มาเสนอโชคให้ ซึ่งบางท่านอาจนำเลขโฉนดที่ดินมาลุ้นล็อตเตอร์กันต่อเพื่อได้โชคซ้ำสองค่ะ … นอกจากการซื้อที่ดินแล้ว WeddingReview.net ยังมีข้อมูลการกู้ซื้อบ้านหลังแรก และข้อมูลด้านการเงิน การลงทุนมากฝากเพื่อน ๆ สามารถติดตามไปกับเราได้เลยค่ะ
